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合生创展受累鬼城之困京津新城运作力不从心

来源: 2018年07月21日

合生创展受累"鬼城"之困 京津新城运作力不从心

随着京津冀一体化战略的提出,京津冀地区将迎来新的快速发展期。然而,在天津宝坻区,由合生创展集团有限公司于2004年开发的号称亚洲最大别墅区的京津新城,如今入住率不足一成,人烟稀少、杂草丛生,被媒体冠以空城、鬼城的称号。合生创展天津公司原管理层人士近日向中国经济表示,京津新城确实有问题,最大的问题是京津新城是第二第三居所,因此造成空置率高也在所难免。

第二第三居所致人烟稀少

京津新城地处天津、北京、唐山交汇处的天津市宝坻区,距离北京市110公里,天津市50公里,唐山市80公里,规划8000多套别墅,预计容纳二三十万人口,目前建成3000多套。

按照最初的设想,这里要再造一个曼哈顿,但随着天津滨海新区规划出炉,京津新城的处境日益尴尬。缺少产业支撑,片区发展未成熟,人烟稀少,空城、鬼城的说法随之而来。

据媒体报道,京津新城小区入住率不足一成,一些地方长了齐膝深的杂草,宽阔的道路成了晒谷场,商铺大多门头紧缩,为数不多的商店只卖些日常用品,小区保安和附近建筑工人为主要消费群体。

上述合生创展天津公司原管理层人士提起这个项目也只有唏嘘。他告诉中国经济,如果说京津新城有问题,最大的问题就是区位问题,因为是第二第三居所,就会造成人烟稀少的情况,很多人买了其实用不着,就是有个别墅就行。

业内人士指出,从城市进入的角度看,过去进入京津走廊的房企其实是存在失误的,但这也和地方政府在城市发展方面有较大失误有关。

对于入住率低的问题,原管理层人士表示正常,别墅区没有人山人海的、在天津来看,核心地段的项目入住率也很低。

远郊大盘运作吃力

合生创展以郊区大盘模式走红,但成也萧何败也萧何,耗资两百亿的京津新城无疑拖累了合生创展整体业绩。

合生创展原管理层人士表示,合生创展善于在郊区开大盘,近郊的开发成熟率快一些,但远郊还是挺吃力的,而京津新城就属于后者,从北京、天津过去都是一小时距离,现在还多了高速费,加上油钱,成本太高。

上海易居房地产研究院研究员严跃进向中国经济表示,宝坻区本身具备较好的土地成本优势,相比天津别的地区,该地区地价偏低。随着京津冀一体化进程的加快,此类区域的置业、就业和产业等将面临较好的环境。

合生创展的困境在于,能否在此前项目销售低迷的过程中学会煎熬,而且学会把控财务风险。如果能够熬过,后续的产品定价等其实有很大的优势。

不过,对于在前几年已经听过太多京津融合的传闻,对于京津冀一体化,上述原管理层人士反问,谁知道什么时候成行呢?

负面缠身或影响销售

据合生创展披露的5月份未经审核运营数据显示,今年前5个月实现合约销售金额约15.67亿元,比去年同期下降64.3%。涉及合约销售面积约9.86万平方米。累计销售平均售价为每平方米15888元,较去年同期价格下降8.5%。

合生创展2014年的销售目标希望实现15%-20%的增长,按照去年销售112.7亿元计算,前5个月仅仅完成目标的12.09%。

与此同时,同为广东地产界代表企业华南五虎的恒大地产、碧桂园、富力地产、雅居乐前5月的合约销售额分别为562.1亿元、493.7亿元、217.58亿元、164.6亿元,十年前被王石称为华南五虎中的老大的合生创展,现在仍停留在百亿元门槛止步不前。

分析人士向中国经济表示,目前关于合生创展的负面很多,主要被指责家族企业的治理模式、业绩规模远远落后周边房企等,此类楼盘如果不加快库存去化,负面效果是明显的

合生创展受累鬼城之困京津新城运作力不从心

对于购房者来说,本身是有扎堆居住的置业习惯。如果发现一个楼盘库存去化几年都没有见效,那么势必会影响项目的后续蓄客水平。而从竞争者的角度看,甚至可以拿此类销售数据作为攻击的理由,从而把一些潜在的客户挖走。

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