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新政再掀地产圈唇枪舌战楼市未来向左向右

来源: 2018年08月01日

新政再掀地产圈"唇枪舌战" 楼市未来向左向右?

救市派  救市不是简单地救开发商

●聂梅生 全国工商联房地产商会会长

政府现在救市是从需求方面救起,而不是简单地去救开发商。我认为,救市这个词并不太恰当,应该说是一种政策调整。去年经济过热、流动性过强,今年形势发生了改变,政策就要调整,而政策调整,房地产业则必在其中。房地产业占GDP增速的20%、固定资产投资的20%、银行资产的20%,一头担消费,一头担投资,所以房地产政策调整势在必行,现在所谓救房地产其实是在救经济。

事实上,给开发商放松贷款没有实质意义,如果需求上不去,只会是负债越背越重,陷入恶性循环。目前房地产市场面临的局面非常严峻,尤其是现在价位硬挺着,房子又卖不出去,开发商以大面积收缩方式去撑,储备过冬。这个行业萎缩的话,对整个经济影响非常大。而通过对近八年来中国经济和房地产态势的分析,八年来房价增幅低于GDP增幅。因此判断城镇化进程的加速需要房地产业的支持,房地产不会深度下挫。如果明年GDP增长速度能达到8%、9%

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,那么房价的增长速度将保持在5%以上。

新政一出,楼市话语圈又热闹了起来,归纳起来大致形成两方主流意见。一是认为这是一个非常大的利好,有助于降低交易费用和购置成本、有助于让持续下降的交易量回升,以拉动和扩大消费;二是认为在房地产量价齐跌的今天,这轮利好尚不能扭转整个市场下滑的局面,民众将继续观望,市场信心还难以确立。未来楼市向左走,还是向右行?依然是个无解的命题。

新政对购房人而言是好消息

●成实 绿色家园集团沿海绿色中国投资有限公司副总裁

政府近期出台的政策,是国家在目前国内外经济形势之下促进国内经济增长的措施,对于购房者来讲确实是一个利好的消息。对于企业来讲,则要具体看该企业的产品结构,国家大的政策还是促进开发老百姓真正买得起的房子,这个政策在中长期是不会改变的。

观望派政府出台政策 意不在救市

●陈淮 中国城乡建设经济研究所所长

我不大赞成或者是根本不赞成救市一说。此次新政涉及房地产的面比较宽,包括了财政政策和金融政策,但值得关注的是,在这些政策中对高端房地产、奢侈性需求以及对投资性、投机性的需求没有任何放松。所有的政策都高度集中于首先是拉动国民经济,比如说加大保障用房投资力度,这意味着政府投资规模相应扩张;而买90平方米以下的房子可以在商业个人按揭贷款中打七折,但只说可以没有说一定,这也意味着降息仍有空间。但所有的政策首先是加强脱困型需求满足,其次对改善型需求给予比较强的支持。新政的市场引导方向在政策语言中表达比较明确,即首先是支持国民经济的稳定增长;其次是规避金融风险以及国外市场的冲击;第三是支持老百姓改善住房。

市场回暖不单依靠保护政策

●任志强 北京市华远集团总裁

也许中央的政策尚属于隔靴搔痒,真正的救市政策要看地方政府在已有中央允许地方自治的尚方宝剑的情况下,如何可脱下靴子治病了。套着保障民生的靴子来救市,不如赤裸裸的重振房地产市场的雄风,以确保中国经济的稳定增长。我认为凡是那些为防止经济过热的限制性条件都应在经济已出现过冷和下滑的危险时全部取消,包括限制投资与抑制消费的各种税费、信贷等限制性措施,并更多的向消费者倾斜、有利于促进消费的交易。只要有市场、有合理的交易条件、强大的刚性需求自然就会有信心重新进入市场。开发商则应在市场竞争中求生存,而非依赖于单独对开发商给予保护的政策。

买中小户型的首次置业者受惠大

●胡景晖 我爱我家副总裁

政策的执行有一个滞后性。我爱我家检测到的数据,本次政策颁布后四天比政策颁布前四天,或者比上个星期同期四天相比,二手房的交易量减少了四分之一。因为很多人认为政策是11月1日生效,所以打算再等几天;另外,政策细节还未出台,特别是改善性普通自住房很难界定,所以引发很多人持续观望。一般来说,政策刚出台时,市场会是一个反向的反应。比如去年提高二手房利率,当时导致交易量爆增。而目前出台的政策,遗憾的是并没取消营业税,整体力度不够,但总体而言,惠及购房人的面是比较大的,特别是首次置业,且购买中小户型住宅的消费者。

能否改变市场悲观情绪还有待观察

●潘石屹 SOHO中国总裁

救房地产,就是救中国的经济。前一段时间大家讨论要不要救市,有人说是在救开发商,有人说是在救地方政府,也有人说是救消费者等等。其实这些都是紧紧连在一起的,谁也离不开谁。房地产的救市其实就是把那些时过境迁的约束房地产的政策松绑。财政部出台的政策都是利好消息,对房地产的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市场气氛和全球经济危机的冲击下,这些利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。例如,契税下调到1%,其实上海几年前就已经下调到了0.75%;取消万分之几的印花税,对市场的需求能产生多大的促进?我们还要进一步观察。

房地产的问题是购买能力减弱

●胡春力 国家发改委宏观经济研究所所长

实际上从中长期来看,房地产没有什么可悲观的;但从政府主要转变增长方式的导向来看,房地产今后面临一些曲折也是难免的。国内最大块的资金都去一轮又一轮的进行房地产开发,而跟它相连接包括钢铁、水泥、电力、运输等56个产业。从统计数字来看,收入和就业最近这几年是下降的;而房地产的供给,这些年来是以加速的速度增长的,这本身预示着购买力的需求走到一定程度就会受到制约。

对有能力改善自己的居住环境的用于个人消费的房屋的购买者来说,具备这种购买能力的在前些年整个的经济大环境下,他们基本上已实现购买需求;而对于其他的人群来说,恐怕还有一个继续积累的过程。

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4大政策期待出台

购房人观望氛围不减、项目销售依旧低迷、专家对后市判断争论不休,大家认为导致上述市场状况存在的症结就是政策的细节没有出台。在北京,哪些措施成为有望出台或是大家最期待的政策?《北京晨报》对100位25岁至50岁有购房意愿的读者进行的问卷调查,并将结果罗列如下:

1.将购买第二套房的首付比例降至20%

现行政策:现行个人房贷的首付比例,购买第一套房且属90平方米以下的,首付不得低于20%;购买第一套房但超过90平方米,首付不得低于30%;而购买第二套以上住房的,首付不得低于40%,贷款利率则是基准利率的1.1倍。

期待指数:★★★★★

2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年

现行政策:二手房交易营业税的起征年限为5年,五年期内住宅需缴纳5.5%的营业税,以目前房价来看,这一部分费用往往动辄几万元,已经对次新房成交产生了实质性的阻碍作用,在放松其他税费的同时,营业税年限应当适度下调。

期待指数:★★★★☆

3.上调普通住宅交易指导价格

现行政策:目前标准已沿用两年之久,指导价严重背离真实成交价,局部地区成交价与指导价甚至相差成倍,致使阴阳合同横行。期待上调区域普通住宅交易指导价,将房价实际成交价格尺度和指导价拉回合理的范围水平,能有效配合签,规避阴阳合同存在。同时,也能扩大普通住宅的覆盖面,使得更多购房人所买住房能享受优惠税费。

期待指数:★★★☆☆

4.调整公积金贷款上限

现行政策:目前北京市住房公积金贷款上限为60万元,缴存比例为12%,职工住房公积金月缴存上限为2392元。60万元的额度上限日趋能满足购房者面对北京房产高总价的现实,上海已将贷款额度上限调整至80万元,值得北京效仿。( 王丽娅)

(:Michelle)

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