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楼市意外失守房企业绩两极分化

来源: 2018年08月16日

楼市意外"失守" 房企业绩两极分化

今年上半年,高歌猛进的一线城市楼市成交陷落,成为今年房地产市场的第一个意外。从近期陆续出炉的上市房企半年报来看,多数企业上半年销售业绩不佳,近半数房企业绩同比出现下降。当然,万科、恒大、中海等房企巨鳄仍然在楼市冷风中逆势而上,显得整个楼市似乎也没那么糟。专家表示,上半年一些标杆房企完成的业绩情况并不算太差,但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段。

●南方 郑佳欣 实习生 杨雪莹 何家伟

策划统筹:卢轶 郑佳欣

冲高回落

楼市去库存压力增大

在今年的房地产市场期中考上,广州、深圳、珠海、佛山这广东四大限购城市,给出了各自的成绩单。

成交下滑最厉害的是珠海。据珠海市商品房预(销)售专数据显示,今年前6个月珠海主城区商品房共签成交了2389套,与去年同期的4113套相比下跌了41.9%。

紧随其后的是深圳。来自深圳市规划土地委员会的数据显示,2014年上半年深圳全市新房成交15133套,与去年同期相比大降41.7%,新房成交面积142.39万平米,同比下跌39.43%。

相关机构截取的广州市国土房管局阳光家缘数据显示,今年上半年,广州全市签成交套数为31602套,同比下跌30%。

佛山跌幅最轻。今年上半年,佛山一手房成交面积为369.30万平方米,相比去年同期下跌15.21%。一手房成交套数为32943套,比去年同期下跌了13.83%,成交总套数甚至超过了作为一线城市的广州。

如果把聚焦的目光扩大到广东其他城市

楼市意外失守房企业绩两极分化

,可以看到:今年上半年,东莞商品房成交面积和套数分别比去年同期大幅下降38.7%和41.83%;中山上半年商品住宅仅成交25593套,对比去年同期下滑27.5%

在合富辉煌首席分析师黎文江等业界专家看来,各地楼市成交的大幅下跌,更主要的原因在于去年楼市火爆,冲高回落所致。

来自广东省统计局的数据显示,商品房销售面积降幅持续扩大。今年15月,广东商品住宅销售面积2571.01万平方米,下降13.9%;商品住宅销售额2213.55亿元,下降13.6%。分区域看,珠三角地区销售面积同比下降14.8%。

相比平均水平,一线城市广州、深圳的成交面积下降更为明显。省房协理事赵卓文把一线城市陷落形容为今年房地产市场的第一个意外。进入2014年,楼市急剧降温,回归一线城市的发展商却发现,一线城市比三四线城市还要降得多。

伴随楼市成交量的下滑,土地成交和新开工面积降幅收窄。今年15月,广东房地产开发企业购置土地面积590.72万平方米,同比下降10.1%。与此同时,房地产开发企业新开工面积4070.77万平方米,下降25.9%。商品房竣工面积2181.00万平方米,下降4.7%。

与成交的下滑形成鲜明对比的是,楼市的去库存压力正在不断增大。

根据广州市国土房管局阳光家缘的数据,截至7月20日,广州商品住宅可售套数达61791套,总面积为844.55万平方米。按照上半年平均每月68万平方米的去化量计算,存量需要消化周期12.4个月,属于偏长的消化期。而深圳市规划土地委员会的数据则显示,截至7月20日,深圳商品住宅可售套数35792套,大概需要14.2个月的消化期。

如何去库存,将是下半年各地房地产市场不得不面对的一道难题。有专家表示,高存量来源于去年火热的市场行情刺激开发商蜂拥入市。到了今年,虽然上半年的入市新房有限,但成交的低迷,直接加剧了库存去化压力。

销售分化

龙头房企逆势扩大份额

逆势行情之下,大浪淘沙是必然趋势。曾经的百强房企、总部在深圳的光耀地产陷入债务困境,旗下多个地产项目停工停售,在地产寒流中艰难求生。

市场翻腾背后,谁是赢家?纵观上市房企半年报,堪称冰火两重天。

受市场波动影响,今年上半年多数房企销售下滑,从已经发布半年业绩的房企来看,近半数房企业绩同比出现下降。

而龙头企业恒大地产创造的业绩,则让不少同行羡慕嫉妒恨:截至6月底,恒大集团累计完成合约销售额693.2亿元,同比增长55.4%,创恒大半年最高销售纪录。

在上半年销售额超500亿元的七家房企中,万科、恒大、中海三家房企的年度销售目标完成率都在50%以上,可以轻松应对下半年,甚至超额完成年度销售目标。

从中国房地产上市房企四大龙头招保万金来看,尽管万科以超1000亿元的销售金额继续居首位,但是其他三巨头日子都不太好过,保利业绩持平,招商和金地则业绩下滑;而从销售金额和销售面积来看,除万科外,其他三家的销售金额和销售面积均出现双降。

销售额多的房企都是动作比较快的。在市场下行压力加大的形势下,包括万科在内的多数大房企在上半年采用降价、降首付等不同形式的促销策略加快项目销售,实现资金快速回笼,保障销售业绩。合富辉煌首席分析师黎文江说。

跑得快,好世界。毛大庆发言风波过后,万科在北上广等一线城市降价抢跑,位于番禺的刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售,并取得热销九成的靓丽战绩。历史总是惊人相似,2008年国际金融危机来袭、房地产市场转冷时,万科也是率先降价。

专家表示,从房企的销售数据来看,今年上半年一些标杆房企完成的情况并不算太差,整个市场也没有想象中那么坏,但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段。回过头看看,房地产市场好的时候,谁都可以赚钱。现在房地产市场情况不好,考验的是老板的管理。世联行首席技术官黎振伟感概道。

房地产市场的每一次调整,都带来行业内并购潮的发生,行业集中度进一步提升。赵卓文分析说,2014年,楼市进入调整,万科、保利、万达等龙头企业不但不会收缩,反而会逆势扩大其市场份额。大型开发商在局部地区随便启动促销行动,都令中小开发商难以招架。

他判断,下半年房地产下行趋势将持续,首先倒下的,既不是大开发商,也不是小开发商,反而是一些中型开发商。

■观察

此轮调整利于楼市健康发展

房地产整体遇冷,宣告其高峰增长时代的停步。一种业界普遍的观点认为,楼市已经进入全面调整期,在市场已经拉开大幕的下半年,各项数据的跌幅可能还将继续扩大。

应该看到,当前的房地产市场只是在调整,而远远未到崩盘的时候。目前的楼市调整符合有涨有跌的市场规律,这种调整无论对于购房者,还是房地产行业的长远健康发展,都是有利的。

楼市的调整更有利于挤掉泛起的市场泡沫,倒逼房地产行业转型升级,优胜劣汰,从而也使老百姓有机会享受到性价比更高的住房产品。从广州番禺部分楼盘大幅降价引来大批购房客疯抢,到部分龙头房企的半年报飘红,人们可以看到,只要有市场竞争力、有价格吸引力的楼盘仍然热销,虽然购房信心下挫,但是购房客的承接力仍然在,楼市的需求仍在。

正如股神巴菲特所言:只有在退潮的时候,才能看清楚究竟是谁在裸泳。逐步迈入裸泳时代的房地产市场,更考验着开发商资金、营销、产品等多方面的综合实力。遭遇本轮调整,楼市的投资性购买受到抑制,更多面向本地买家和自住客,也要求开发商打造出更能满足差异化的、符合市场需求的产品。未来,房企如何需要利用合理的价格,提供更好品质的产品,是在市场调整的风口浪尖求生存、求发展需要好好回应的一道命题。

而刚需购房群体的购房机遇点何时出现,让我们拭目以待。

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