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地价与房价到底谁冤枉了谁

来源: 2018年11月24日

地价与房价到底谁冤枉了谁?

房价过高了,这是公认的事实。但在追究房价过高原因时,却没有一个明确的凶手。目前的嫌疑犯是土地价格。7月24日,中国国土资源部发布调查结果却证明,土地似乎比窦娥还冤。但当下各地地王频繁加冕

地价与房价到底谁冤枉了谁

,风光无限的土地爷哪有半点窦娥的冤屈样儿?不管怎样,决策层最近正拟采取一些措施布控高温土地市场。

23.2%证明土地清白?

在本次国土资源部所选取的620个案例中,销售房价最高为45000元/平方米,最低为1130元/平方米;地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。在所有样本中,地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%-30%之间。其中,比例在30%以下的约占总数的78%。

中国人民大学土地规划研究中心主任、公共管理学院副院长严金明表示:房价并不由地价决定,而是由供需来决定。当供应和需求达到一个平衡点的时候就是现在的房价。

其实,23.2%的结果早在今年6月底就出现在国土资源部副部长鹿心社的通报中。这是国土部首次正面回应地价推高房价的争论。不过这个结果依然没有逃过一些开发商的口诛笔伐。

其相关代表人物便是华远集团董事长任志强。几天前,他撰文批评一些政府机构想将房价升高的推给开发商。任志强以大段落的反问质疑说:总不能卖土地的只管土地的卖出时的价格,而不管因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化吧。开发商卖房子时,计算房价时,总不能不计这些成本吧。那这些因取得土地而产生的费用难道不是地价中的组成吗?这样的言论背后是开发商抱怨政府征收税费而增加的大量成本。

国巨创投总裁兼首席经济学家孙飞认为,国土资源部的调查结果是客观的,但是要根据城市分布进行区别对待。有些楼盘的土地成本本身就很高,所以存在暴利的可能性较低。但是有些楼盘拿地成本很低,但是成品房价格却居高不下。这就是暴利。孙飞认为,较低的土地价格卖出较高的房价一定会起到带动效应,使得周边楼市价格自动上涨。地王就是地价推高房价的佐证之一。

决策层紧密监控土地市场

地王的战事似乎已经没有上月那么剧烈。但是有媒体披露称,在经过几次激烈的硝烟之后,决策层拟对土地市场进行密切掌控,以防止市场风险发生。

有消息认为,决策层正在考虑,普通商品住房用地的出让是否可以完全采用招标的方式进行,而不是单纯遵循土地拍卖价高者得的规则。而面对众多的地王,国土资源部拟对各路地王从土地供应到项目竣工的各个开发环节进行全程监控,尽力防范高价地王可能带来的市场风险。引来国土部介入的导火索在广州。

2007年是广州土地市场的狂野之年。期间,共出让住宅用地50幅。然而截至目前,未销售或未动工的地块还有24个,总面积高达121.4万平方米,占当年广州住宅用地出让总量的41.3%,接近于去年全年广州住宅用地供应总量。其中,在拍卖会上诞生的8块地王,离开拍卖席后就再未办理付款手续。广州市国土局将这样的土地交易信息冠以虚假之名。广州市国土房管局副局长黄文波表示:如果实行全程监控,将主要是针对土地出让合同的执行情况。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受媒体采访时也透露,一些地王被开发商高价拿走之后,就处于闲置状态,并没有投入开发。

对于未来是否还将频繁出现地王,孙飞对房地产市场表示担忧。他认为,尽管已有迹象表明,国家短期内对房地产政策不会有大的政策调整。但是从二套房贷等政策可以看出,国家正在有意识规范市场。但是从大的宏观环境分析,CPI的统计中并未吸纳房价元素。我认为,应该针对房地产行业进行针对性调控了。因为房价已经进入通胀阶段。

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